1세대 1주택의 정의

안녕하세요? 오 팀장입니다.

보유 중이던 주택을 매도할 때 흔히 1세대 1 주택은 비과세 된다고 많이 얘기를 하시죠. 사정상 주민등록 주소지와 거주지를 따로 두는 경우도 있고 다양한 형태의 거주형태가 있기에 1세대 1 주택의 개념에 대해 어려워하는 분들이 위해서 오늘은 1세대 1 주택의 정의에 대한 이야기를 하려 합니다. 

 

▶1세대란?

• 세대의 정의 : 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일세대를 의미하는 것입니다. 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함)및 형제자매를 말하며 취학 , 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 사람을 포함하는 것입니다.
• 세대의 판단 시기 : 동일 세대 여부는 주택 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것입니다. 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는  사실상 현황에 의하는 것입니다.
• 배우자 없는 경우 세대 인정 : 1세대 1 주택 비과세 적용 시 원칙적으로 1세대로 보지 않지만 예외적으로 아래 어느 하나에 해당되면 배우자가 없어도 1세대로 볼 수 있습니다. ①해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 ②배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③종합, 퇴직, 양도소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우.(미성년자를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 1세대로 볼 수 있음)
• 주민등록과 사실상 현황이 다른 경우 : 예를 들어 자녀의 주민등록은 주택을 보유한 부모님 댁에 있으나 실제로는 독립하여 별도의 주택에 거주하고 보유기간 등의 요건을 충족한 경우 비과세 적용은 자녀가 독립세대 구성요건 중 하나를 갖춘 경우로서 주민등록상의 현황과 실제 거주현황이 다름이 확인되는 경우에는 실제 현황에 따라 별도세대 여부를 판단하여 비과세를 판정합니다.
• 부부 세대분리 : 부부가 주민등록상 세대를 분리하여 달리 구성하더라도 동일한 세대로 판단합니다.

▶1 주택이란?

• 주택의 개념 :  허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따르는 것입니다. 양도 당시의 실제 용도를 확인하여 주거용 또는 사무용 여부를 검토하여 양도하는 주택의 비과세 여부를 판단합니다.
• 주택을 영업용 건물로 사용 : 소유하고 있는 공부상 주택인 1세대 1 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 비과세가 적용되는 주택으로 보지 않습니다.
• 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우 : 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다. 다만, 비과세 판정은 "1세대"를 단위로 하는 것이므로 두 소유자가 동일 세대원인 경우에는 해당 "1세대"의 1 주택으로 보게 됩니다.
• 공동소유 주택 : 1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 특별한 규정이 없는 한 각 개개인이 1 주택을 소유한 것으로 봅니다.
• 무허가 주택의 부수토지 : 1세대 1 주택으로서 건물은 미등기 양도하였으나 그 부수토지는 등기 후 양도한 경우 건물이 정착된 면적에 지역별로 정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 부수토지에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하는 것입니다.
• 한울타리 2 주택 : 한울타리 안에 2채 이상의 주택에 있는 경우로서 1세대가 동일한 생활영역 안의 1 주택으로 사용하는 경우에는 비과세가 적용됩니다. 이는 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 1 주택 여부를 판단합니다.
• 겸용 주택 : 하나의 주택이 주택과 주택 외의 부분인 상가로 복합되어 있는 경우 주택의 부분이 주택 외의 부분보다 큰 경우에는 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세가 적용됩니다. 단, 주택과 상가의 연면적이 같거나 주택이 적은 경우에는 주택부분만 비과세가 적용됩니다.
• 수용후 잔존 주택 등 비과세 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수, 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 1세대 1 주택 비과세가 적용되는 당해 주택(부수토지 포함)과 그 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존 토지 및 잔존 주택(부수토지 포함)은 비과세가 적용됩니다.

▶고가주택이란?

• 고가주택의 정의 : 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말합니다.
• 공동소유 :  소유지분에 관계없이 1 주택(부수토지 포함) 전체를 기준으로 판단합니다.
• 부담부증여 : 수증자가 인수하는 채무액이 9억 원 미만에 해당하더라도 전체의 주택가액이 9억 원을 초과하면 고가주택으로 봅니다.